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负债8700亿,恒大“龙头”许家印卸任董事,中国房地产是否会变天

许俊夫  站长 | 2021-9-15 09:40:16 | 显示全部楼层 | 阅读模式
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老有所养,住有所居。一直以来,住房问题,都是最基本的民生大计之一,受到广大百姓的密切关注。然而,近几个月,中国房地产行业似乎正在发生一场大地震。2021年8月17日,根据国家企业信用信息公示系统显示,中国房地产龙头企业--恒大集团境内经营实体恒大地产正式换帅。原先的集团董事长许家印以及恒大地产总经理正式卸任,董事长、总经理、法人代表等职务由赵长龙接任。


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8月19日,也就是恒大地产换帅的第二天,恒大就被央行和银保监叫去喝茶了。而这次约谈,也是上层给予这个巨无霸企业最后的一丝体面。人民银行银保监极其尖锐地告诫恒大领导层,恒大,作为房地产行业的龙头企业,必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署。房地产划出的三条红线不容任何房企玩弄。

上层的敲打有理有据。2020年,恒大的负债额已经高达8700亿人民币。要知道去年全国财政的总收入是18万亿,一个企业的负债额就已经占到了全国财政总收入的21%,这是一个多么惊人的数字!

上层对于恒大的要求很明确:第一,恒大不要再自以为是,认为可以左右中央对房地产行业未来的部署;第二,负债累累的恒大,必须停下妄想继续赚快钱的步伐,赶紧把旗下那个抵押的资产拿出来抵押,尽快堵上这个大漏洞。

或许很多人并没有意识到这次谈话的性质有多么严肃。要知道,像中国人民银行这样的金融直接领导机构,一般是着眼于商业银行,保险公司等行业。而现在,银保监会直接插手房地产行业,这充分说明了恒大集团于国家而言,不再是一个纯粹的制造业,而是演变成为了纯金融行业。


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对于上层的警示,恒大在8月20日的凌晨紧急做出了公开回应。恒大做出的第一个承诺就是绝对不会因为债务问题就违背一个企业的良心,用粗制滥造的烂尾楼应对消费者。对于未交付的期房,绝对会负责到底,绝不会给社会添乱。同时,针对大额债务,恒大也承诺,将会公开披露,欢迎各界对其进行监督。

事实真如恒大所承诺的吗?针对恒大的第一个承诺,目前为止,全国范围内,恒大所有的房地产项目均已停工。为了补上债务,恒大地产仍然在搞全款5到7折的活动,导致很多人在不知情的情况下进入赌局,成为韭菜。一般顾客到了售楼部以后,销售员并不会坦白恒大因为资金问题,没钱盖房的事实。而是用折扣吸引购房者,让很多购房刚需者抱着赌一波恒大能不能熬过去的赌徒心理下订单。

要是有网签还好说,毕竟有了网签房子还是你的,即使最后烂尾了,政府还能帮忙找别的地产商接盘,接着盖。但是,如果只有纸质合同而不网签,房子就会押在银行那里,相当于恒大还给银行的一笔还款。

对于恒大的第二个承诺—披露负债危机,恒大并非毫无动作。在今年3月份的业绩发布会上,许家印就给出了公司未来三年的“红转绿”计划:在他的规划下,今年的 6月30日,恒大将把净负债率降至100%以下,12月31日,其现金短债比将达到1以上。等到明年年底,恒大将把资产负债率降至70%以下。


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的确,6月30日,许家印完成了他的第一个计划,把恒大的有息负债降至约5700亿元,还清了3000亿元。对于实现第一个小目标,许家印也表示十分高兴。但是,处境依旧糟糕的购房者,投资者和供应商更应该思考的是,这有息付降3000亿的钱又是从哪里来的呢?事实上这些资金基本上是来源于那些七折全款购房者。

目前,恒大还有5700亿有息债务未还,30亿商票未兑付。7月19日,江苏省广发银行宜兴支行针对恒大地产对其欠下的1.32亿元债务,向无锡市中级人民法院提交了一份申请书。该银行要求提前冻结和查封恒大的资产。

其实恒大对于广发银行的还款日期还有半年,倘若按以前的情况来看,这1.32亿元对于这个巨无霸企业来说并不算什么。根据今年3月31日,恒大发布的年报成绩单来看,恒大去年的总销售额高达7232亿元,稳居全国乃至全球房地产行业第一的宝座。

但是,广发银行对于这笔债务态度却异常坚决,向法院给出的理由是倘若不立即申请保全,银行的合法权益将会受到难以弥补的损害。恒大一看广发银行架势如此强硬,也很快地把1.32亿元还清了。这起案件绝不是一件简单的债务纠纷,广发银行如此着急让这个龙头企业还钱,很显然,广发银行已经看出了恒大无法缓解的内困外交的现状。


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而正是因为广发银行的行为,引发了恒大市值的暴跌,仅在19号这一天,恒大的股市就蒸发掉了740亿港元,给恒大地产再一次暴击。恒大就像是一个光着膀子的困兽,再也找不到任何遮羞布。

很多人可能好奇,这样一家房地产公司,为何会让国家如此重视,牵动住多方面的神经呢?事实上,从恒大取名字时,带着一个“大”字,就说明了这家企业从来不准备往小了做。除了房地产行业,恒大还跨了很多行业,像恒大健康,恒大汽车以及恒腾网络。恒大用房地产行业带来的现金流和人气,试图渗透各行各业。却因为自己的野心太甚,最终得到反噬。

恒大头上顶着众多光环--世界排名第122位的商业帝国,中国地产三甲之首。2020年,恒大的总收入高达5072亿,员工高达14万人。在全国234个城市里都有很大的影子:近800个地产项目中,恒大高达2.3亿平方米的土地储备。那时的恒大,以为它有能力左右中国房地产的未来。殊不知,随着公租房渐渐落实,国家队彻底入场,像恒大这样的泡沫迟早是要破灭的。

翻开恒大的负债表,里面出现了叱咤风云的商业大佬的名字,其中苏宁的张近东更是榜上有名。今年7月12日,苏宁易购发布了一则公告,宣布张近东辞任苏宁易购董事长,在新董事长出来之前,将由任峻履行董事长职务。张近东苦心经营苏宁易购三十年,伴着千亿企业公司一步步成长,为何最后沦落到黯淡出局?这一切,与张近东宁肯放弃苏宁,也不抛售恒大股份密不可分!


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2016年,得到国家将要收紧房地产企业上市的消息后,恒大十分急切地想要完成借款,尽快借壳上市。要说那个年头谁的钱最好赚,那无疑是股民了。为了能快速达到上市的要求,许家印想到的办法就是拉拢投资人,采用明股实债的方式,完成融资。

这份1300亿元的对赌融资协议的内容是,从18年到20年,恒大每年的利润都不得低于550亿元且集团每年净利润的68%需要分红给投资人们。而投资人得到的保障是,倘若恒大不能完成对赌要求,投资人可以要求恒大原路退还1300亿元。

恒大的对赌融资协议吸引了很多商业巨鳄,比如苏宁的张近东。当时,张近东对恒大投资了200亿元。和其他投资者一样,彼时的张近东相信,恒大这次会像之前在港股上市一样顺利。而一旦上市成功,苏宁将能从中国股市获得大笔收益。

同样的,许家印也是这样想的。毕竟中国地产市场化近三十年来,可从来没有龙头企业上市失败。况且这次上市牵扯着这么多大腕投资人。或许那个时候的许家印,已经有了即使上市失败,投资人不敢也不能让恒大倒闭的算盘。

出乎所有人意料的是,紧赶慢赶地,这次上市还是踩在了地产融资三道红线雷区里面。因为对赌失败,投资人是有权利向恒大索要这1300亿元,而拿不出钱的恒大面对的将是破产倒闭。不过正如之前许家印所料,投资大腕之一的张近东为了稳住恒大的资金链,并没有向他索要现金。


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张近东表示,要让这200亿元兑换为其在恒大的等额股权。投资投成股东,炒股炒成合伙人。对于恒大的负债情况与风险,张近东并没有做出正确的判断。正是他的这个举动,导致几年后苏宁的资金链直接断裂,而张近东自己也卸任董事长职务。

看到苏宁这番举动,其他原本想索要回债务的投资人也不得不参与到与恒大的这场豪赌中。大家明明都是借钱的一方,最终却陷入了恒大的泥潭中,无法自拔。

经历上市失败后,恒大并没有吸取教训。反而更醉心于资本运作中,认为自己可以轻松玩弄各行各业:恒大健康,恒大汽车,恒腾网络逐渐诞生。但是这些子公司对于恒大地产来说,不是赚钱的延续,而是吸老本行血的败家子。

尽管恒大对外宣称的是恒大汽车正在水里摸着石头过河,需要成长和部署。但是在中国的汽车市场,前辈已经总结出了一条路,恒大这番言辞显然有点站不住脚。总的来说,这几个子公司研发制造的都是PPT产品,毫无使用价值。

就拿恒大汽车的特斯拉来说,在特斯拉一代的展会上,有人蹲下来想要观察一下车盘,发现这竟然是个模型。面对此人的质疑,恒大给不出任何解释,这个人也被现场保安直接拉走了。花了五年的时间研发的汽车,呈现在消费者面前,居然还是PPT的形态。这让人哭笑不得,痛骂恒大明目张胆地玩概念。


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很早之前,恒大地产就已经不再专注于实业制造,而是玩起了资金盘。最简单的例子就是恒大冰泉。众所周知,恒大冰泉在经历了三年亏损后,被恒大以40亿元低价卖出。但是就在今年的三月份,恒大又把它买入了,并准备重新包装再上市。为什么一个卖不出的矿泉水公司还要进行上市操作呢?这挺让人值得玩味。

大厦倾塌,苦的是楼里面的人以及楼下的店铺。恒大作为我国房地产开发企业最典型的模式,表面上是在搞房地产,实则在铺大摊子,将房地产的收入挪用到其他项目中,试图玩转资本。但是恒大把杠杆做得太大了,多米诺骨牌堆得太高了,一块钱偏要当做一百块钱来使,帝国坍塌是必然的。

无论如何,恒大是逃不过这次灭顶之灾的。首先肯定是债务问题。根据恒大的中报显示,如今恒大集团总负债1.97万亿,其中包括借款5718亿元。一年以内,将有2400亿元将要到期,贸易帐款更是高达6669.02亿。但是按照如今恒大的收入状况,恐怕是无力偿还。

有些恒大的内部人员想必也是看清楚了局势。在许家印卸任董事长后,8月11日,恒大的副主席夏海钧在恒大股票最低点的时候,减持了1000万股恒大物业和300万股恒大汽车,套现超过一亿港币。而当时,这些股票的价格距离恒大股票最高点已经跌了近8成。从这里也可以看出原本恒大股票的水分有多深。


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既然银行方面已经不再提供资金托底,恒大接下来的选择就只有抛售资产,找人接盘了。这个环节似曾相识。四年前,万达老板也是因为对赌失败,面临着债权危机。当时他的选择是把13个文旅地产项目和76家连锁酒店通通卖掉,补上漏洞。

但是,恒大的情况却不如当初的万达。毕竟万达很多资产都是优质资产,质量极高。当时卖掉的那些项目大部分是以城市中心区域的酒店,综合体,影城为主,愿意接盘的人大有人在,万达债务危机轻松化解。不过,万达在被逼无奈下,卖掉资产还债,误打误撞也算走对了。

在富力花了189亿买了77个万达酒店以后,新冠疫情就来袭了,酒店行业收益惨淡。原本以为捡了个大便宜,没想到时运不济。如今的富力持有199%的负债率,和恒大一样,触碰着三道红线。不过它的规模却不如恒大,倘若不能及时将红线转绿线,等待它的将是也终将是破产。

但是,恒大的资产相对万达来说,太过简陋。恒大也不是不想卖资产,但是它并没有什么优质资产。在这个风口浪尖,谁又敢逆势接盘呢?恒大的资产很多都是三四线城市较为偏僻的地段,即使再发展20年,都不一定能建设到那里去。

像恒大文旅旗下的儿童公园声称要布局到全国的15个城市,还计划明年的6月份就能上市。但是直到现在,压根没有人捡到过恒大儿童公园。很明显恒大这些旅游地产、主题乐园都是骗人的噱头。最实际的情况就是,如今也没有什么企业,有资金来吞下恒大这么大量的资产。


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没有信用就做不成生意了。因为巨额的债务和无法兑现的商票,恒大面临全面崩盘的信用危机,这才是最可怕的事情。银行为了减少坏账率,规避风险,纷纷要求恒大提前偿还债务。为了补上这个空缺,恒大只好用没网签的折扣房子抵押给银行和信托基金。

承包商和材料商因为无法兑换商票,不再提供货物,施工方只好无奈停工。而为了回血,恒大再度推出只能全款的超低价房源。到了最后,风险就落到了购房者身上。他们贷款买房,结果等来的却是一堆烂尾楼。

面对几百万坐立难安的业主以及背后的家庭,很多人在问,恒大这次的债务危机,国家是否会出手。其实,恒大不是救不救的活的问题,是有没有必要救的问题。早在2008年美国次贷危机就有了前车之鉴,泡沫化的房地产倘若无法彻底管控,信贷危机只会不断猖狂。房地产这头猪一日不杀,中国的经济高质量发展和共同富裕就无从谈起。

当然,恒大这一崩,房地产行业很难不受到波折。所以即使这头猪要死,国家还是希望它不要猝死。慢慢地死、体面地死,不要过分引起民乱。8月初,民生银行、浦发银行以及浙商银行在恒大的债务即将到期时,将债务延后到了年底。这里面不乏有国家的手笔。


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说到恒大大量的折扣房,就绕不开炒房这个话题。的确,在众多购房者中,有的人是因为刚需才上车,买下这些不知何时才能交付的期房。但是依旧有大量的投机分子,他们借此机会囤积房源,妄想日后提升房价时,转手获利。全民炒房的结局注定是全民剩房。这种投机取巧,终将害人害己。

做好生意之前是先学会做人。在中国,像恒大这样的企业还有很多。希望通过恒大这次的债务危机,所有的“恒大”都能有所警示,认真落实国家的发展政策,坚持营造绿色健康的市场氛围。

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